在过去的2019年，住房租赁市场经历了一系列的变化，贝壳研究院发布《2019-2020年住房租赁报告》，从行业发展、市场供需、机构化企业等多个角度对2019年住房租赁市场进行全面总结，并对明年的租赁市场做出了趋势展望。

住房租赁市场的2019年： 挑战与机遇并存

一、市场层面：19年租赁市场供需趋于缓和，租金水平稳中有跌

依据贝壳研究院全国重点18城数据显示，19年租赁市场供需趋于缓和，租客议价空间增加。

19年全年范围看，全国重点18城[ 链家重点18城市包含：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。]全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。19年重点18城的成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%，同比下降5%；降价的套数占总套数的比例为24.15%，同比增长18.3%。

从成交周期上看，房源成交周期普遍拉长，客源成交周期时间缩短。19年，重点18城房源平均成交周期为38.2天，同比增长14.8%；客源成交周期为5.8天，同比下降14.2%。这也意味着租赁市场供需得到了进一步的平衡，租客找房较18年更为容易。

分城市看，全国重点18个城市中，15个城市的租金水平同比下跌。其中，跌幅最大的为青岛，租金水平同比下跌12.47%；合肥、上海、深圳三个城市租金水平同比小幅微升。

　　图 全国重点18城19年租金水平及同比变化

数据来源：贝壳研究院

　　多数城市的房源成交周期普遍拉长，客源成交周期缩短。全国重点18个城市中，房源成交周期延长的有14个城市，其中同比涨幅最高的为北京，房源成交周期为32天，同比涨幅达到54.5%；客源成交周期中有10个城市客源成交周期缩短。

　　图 全国重点18城市房源与客源成交周期同比变化

数据来源：贝壳研究院

　　二、政策层面，租赁政策不断细化落地，市场监管和租购同权稳步推进

2019年中央政策导向是继续加快发展住房租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，推动租赁住房的多主体供应，包括公租房、集体土地租赁住房等多种形式的租赁住房共同发展。

各城市针对租赁市场纷纷推出了更为细化和落地的政策，包括支持租赁市场发展的纲领性政策，监管规范租赁住房、规范租赁交易过程、支持租赁权益等具体落地政策。住房租赁“市场赋权”加快推进速度，多地推出租房落户、便利居住证办理、子女就近入学等赋予租购同权的政策。

三、增量房源供给层面：租赁市场供给增量稳步推进，集体土地及自持租赁项目即将入市

2019年大量的集体土地租赁住房及自持性租赁住房都已经开工建设，部分项目即将完工，2020年即将迎来首批集体土地租赁住房和自持性租赁住房的入市。

集体土地租赁住房试点城市由原13个增扩到18个，新增了福州、南昌、青岛、海口、贵阳五个城市。根据官方公开渠道信息统计，18个试点城市已有14个城市正式推出了共160个试点项目。2018年最早一批项目开工，预计2020年开始将陆续正式入市。

19年全国自持性租赁地块的成交量下降。从成交地块项目数量来看，2019年相比2018年下降24.8%；从成交地块自持建筑面积来看，2019年成交的自持建面相比2018年下降了62.8%。

　　来源：贝壳研究院

　　四、机构化层面：租赁企业困境与扩张并存，新的经营模式正在探索

据统计，截止2019年，长租公寓倒闭的品牌数量高达52家，远多于前两年，但涉及租金贷问题企业的比例有所降低。近20%的公寓以“高收低出”的模式扩张，导致资金链断裂。

数据来源：公开新闻，贝壳研究院整理

　　头部集中式公寓门店数量持续扩大，强者恒强、行业集中化态势进一步凸显。根据贝壳研究院监测的15家头部公寓品牌数据看，2018年门店数量共计836家，2019年新开475家门店（不含加盟和收购[ 加盟和收购门店仍是存量，市场数量并未增加，因此，本报告中新开门店数量未包含加盟和收购门店。]），新开店率达57%，关闭门店73家，关店率9%。新开门店主要集中在租赁需求旺盛的一线城市和强二线城市。

　　表 2019年15家头部集中式公寓新开门店数量排名前十城市

　　数据来源：15家头部长租公寓官方网站，贝壳研究院整理

　　五、资本层面：租赁行业融资马太效应明显，龙头格局基本形成

2019年行业融资集中分化态势进一步凸显，中小企业融资规模呈现大幅收缩。据不完全统计，2019年行业发生9起融资，总额高达约116.28亿元人民币。多数是龙头企业的巨额融资，其中5起融资事件额度均超过10亿元人民币，2起融资额过1亿元人民币。

　　图 2012-2019长租公寓市场公开股权融资数量和金额变化趋势

数据来源：2012-2019年公开新闻和官方网站，贝壳研究院整理

　　住房租赁市场的2020年： 平稳向好发展

明年的租赁市场预计将保持平稳发展态势，市场顶层设计将逐步完善，机构端层面将逐步向标准化及细分化方向发展。

一、量价平稳：供需格局变化不大，全年量价预计平稳发展

2020年，全年租赁量价水平预计保持平稳发展的态势，2020年全年租金预计将延续2019年的市场行情，整体租金水平保持稳定。 “房住不炒”的基调的继续保持，整体住房租赁市场将保持平稳发展，出租方和承租方的心理预期不会有太大变化。而常规的季节性波动包括春节之后和毕业季可能有小幅上涨，之后会逐渐回落，整体保持平稳态势。

供求层面看，住房租赁市场向稳中向好发展。首先，集体土地租赁住房和自持性租赁地块等增量租赁住房明年开始陆续小范围入市，但体量较小，对市场供给影响不大；第二，从存量租赁市场来看，并没有可以导致集中放量的外部因素，总体存量租赁房源供给量的变化不大。

二、秩序优化：顶层设计逐步完善，加强租户权益保护

立法和政府监管将推动住房租赁市场秩序优化。一是住房租赁相关立法持续推进，二是住房租赁市场的监管将制度化、常态化，未来将形成多部门协同联动机制，多城市将建立租赁服务平台。三是重点强化出租方管理，尤其是中介、住房租赁公司等出租机构和大型个人二房东，严格控制房源信息发布规范、租金贷和“高进低出”“长收短付”等经营模式，对押金、租金进行账户监管。

来源：贝壳研究院

　　三、机构生态：未来产品体系标准化，客户定位差异化发展

未来机构化租赁市场将呈现两大特征，一是产品体系标准化，二是客户定位差异化。随着长租公寓运营房源规模的扩大，标准化已经成为提升运营效率的必然选择。而从客户定位来看，差异化发展是由市场需求的复杂性决定的。未来租赁将服务于全生命周期的人群，针对不同人群提供差异化的租赁产品是打开租赁市场的必然要求。

　　图 租赁生态体系